רוב האנשים שניגשים לקחת משכנתא לרכישת דירה עושים את זה פעם אחת, אולי פעמיים בחיים. זו לא פעולה שחוזרים עליה כל יום, ולכן רוב הרוכשים לא באמת מבינים מה עומד מאחורי התהליך. הם יודעים שצריך הון עצמי למשכנתא, יודעים שצריך ללכת לבנק, אבל באמצע נמצאים ההבדלים בין עסקה טובה לעסקה שתעלה לכם מאות אלפי שקלים מיותרים.
אחת השאלות הראשונות שעולות היא כמה עולה יועץ משכנתאות ולמה בכלל צריך אחד. התשובה הקצרה היא שיועץ משכנתאות עולה בדרך כלל בין חמשת אלפים לשמונה אלפים שקלים, תלוי במורכבות העסקה (ארז שמש פירט טבלת מחירים מלאה באתר שלו).
התשובה הארוכה היא שהסכום הזה חוזר אליכם פי עשרים, שלושים ולפעמים יותר.
כי יועץ שיודע לבנות תמהיל נכון, לנהל משא ומתן מול הבנקים ולזהות מלכודות בדרך .
זו לא הוצאה, הוא השקעה.
ובנוגע להון עצמי למשכנתא, הכלל הבסיסי הוא שלדירה ראשונה צריך לפחות עשרים וחמישה אחוז הון עצמי ממחיר הנכס.
לדירה שנייה ומעלה מדובר על חמישים אחוז לפחות. אבל זה רק המספר היבש.
בפועל, צריך לקחת בחשבון גם עלויות נלוות כמו מס רכישה, עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות ועלויות מעבר. ניתן לראות דוגמאות מספריות כאן.
מי שמחשב רק את ההון העצמי עצמו בלי כל ההוצאות הנלוות עלול למצוא את עצמו בבעיה ממש ביום החתימה.
התהליך הנכון : קודם בודקים, אחר כך קונים
הטעות הגדולה ביותר שאני רואה שוב ושוב היא שאנשים מתחילים לחפש דירה לפני שבדקו מה הם יכולים לקבל מהבנק. הם מסתכלים על דירות, מתאהבים בנכס, חותמים על זיכרון דברים ורק אז פונים לבנק. ואז מגיעה ההפתעה. הבנק אומר שכושר ההחזר לא מספיק, או שהריביות שהם מקבלים גבוהות בהרבה ממה שציפו.
התהליך הנכון הוא הפוך. קודם כל יושבים עם יועץ משכנתאות, בודקים מה התקציב האמיתי, מה הבנקים מוכנים לתת, ורק אז יוצאים לשוק. ככה אתם יודעים בדיוק מה הגבולות שלכם, לא מתפשרים על דברים שלא צריך ולא מפסידים עסקאות בגלל חוסר הכנה.
עוד דבר חשוב שלא מספיק מדברים עליו הוא בניית התמהיל. משכנתא היא לא מסלול אחד. היא מורכבת מכמה מסלולים שונים, כל אחד עם מאפיינים משלו. פריים, ריבית קבועה, ריבית משתנה, צמוד מדד ולא צמוד. השילוב ביניהם הוא מה שקובע כמה תשלמו בסוף. תמהיל לא נכון יכול לעלות לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. ולמרבה הצער, רוב הרוכשים פשוט הולכים עם מה שהבנק מציע בלי לשאול שאלות.
ריביות, תזמון והצעד הראשון
יש עוד נקודה שחשוב להבין, במיוחד בתקופה הנוכחית. הרבה אנשים חושבים שריבית בנק ישראל נמוכה אומר שהמשכנתא שלהם תהיה זולה. זה לא בהכרח נכון. ריבית נמוכה של בנק ישראל יכולה להעלות את מחירי הדירות כי יותר אנשים נכנסים לשוק, והבנקים לא בהכרח מעבירים את כל ההטבה ללקוח. הם יודעים שכשהביקוש גבוה הם יכולים לקחת מרווח גדול יותר. לכן דווקא בתקופות כאלה חשוב יותר מתמיד לנהל משא ומתן נכון.
אנשים שואלים אותי כל הזמן האם עכשיו זה זמן טוב לקנות דירה. התשובה שלי תמיד אותו דבר: הזמן הטוב ביותר לקנות דירה הוא כשאתם מוכנים. מוכנים מבחינת הון עצמי, מוכנים מבחינת כושר החזר, מוכנים מבחינת יציבות תעסוקתית. אם כל הפרמטרים האלה קיימים, אל תחכו לירידת מחירים שאולי לא תגיע. תתחילו את התהליך, תבדקו את האפשרויות ותקבלו החלטה מושכלת.
קחו את הצעד הראשון. שלחו הודעה, תתייעצו, תבינו מה המצב שלכם באמת. הרבה פעמים אנשים מגלים שהם יכולים יותר ממה שהם חשבו. וזה מתחיל בשיחה אחת פשוטה.
אודות המחבר:
ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי ומומחה פיננסי. בעל תואר שני במימון (MBA) ולמעלה מ-25 שנות ניסיון בתחומי הכספים והפיננסים. חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.
ליווה מעל 500 משפחות בתהליך לקיחת משכנתא וחסך ללקוחותיו עשרות מיליוני שקלים בריביות והצמדה. מתמחה במשכנתאות לדירה ראשונה, מיחזור משכנתא, משכנתא הפוכה וליווי כלכלי.
