חישוב תשואה על השקעה בחו"ל איך מחשבים?

אחד הפרמטרים המרכזיים בביצוע של כל השקעה הוא כמובן התשואה שההשקעה הזו תניב למשקיע. בניגוד להשקעה בשוק ההון, חישוב התשואה על השקעות בנדל״ן הוא מעט מורכב יותר ודורש איסוף של נתונים, במיוחד כאשר מדובר על השקעה בחו״ל. אז איך מחשבים תשואה על השקעה בחו״ל? על כך בכתבה הבאה.

 

השקעה ותשואה – מה חשוב לדעת?

בסופו של דבר, כל השקעה מטרתה לייצר תשואה. כלומר, המשקיע מוציא מכיסו סכום כסף מסוים במטרה שהשקעה זו תייצר עבורו יותר כסף ממה שהשקיע. ככל שהתשואה גבוהה יותר כך הכסף שמייצרת ההכנסה הוא גדול יותר בכל חודש ולאורך זמן המשמעות היא רווחיות מוקדמת יותר של ההשקעה והכנסה גדולה יותר לכיסו של המשקיע. כאשר מדובר בתחום כמו השקעות נדלן בחול יש לדעת כיצד לחשב את התשואה בצורה מדויקת על מנת להעריך בצורה טובה יותר את כדאיות ההשקעה. לעיתים התעלמות או הזנחה של נתון כזה או אחר יכולים להיות ההבדל בין השקעה משתלמת לנפילה.

 

איך מחשבים תשואה עבור השקעת נדל״ן?

בסופו של דבר, התשואה השנתית היא משוואה פשוטה של סך הכסף שנכנס לכיס כל שנה, חלקי הסכום שהושקע באותה השקעה. עם זאת, חשוב להבין מה יש לכל בכל אחד מצדדי המשוואה. מבחינת ערכו של הנכס, יש לקחת בחשבון את כלל ההוצאות שנעשו במסגרת רכישת הנכס. כלומר, לא לחשב את התשואה ביחס למחירו של הנכס בשוק אלא להוסיף אליו את הסכום של ההוצאות שנדרשתם אליהם בתהליך הרכישה. שימוש במתווכים, עורכי דין, תשלום מס רכישה, רישום הנכס וכמובן השקעות בנכס עצמו כמו שיפוץ או ריהוט חייבים להיכלל בערך הנכס הסופי. לרוב ערך זה מכונה V, כלומר Value. המשתנה השני שצריך לחשב הוא ההכנסה מהנכס. גם כאן, אי אפשר להסתכל על שכר הדירה בלבד שכן מדובר בשיקוף חלקי של המציאות.

כל נכס טומן בחובו הוצאות שונות אשר נדרש בעל הנכס להוציא. החל מביטוח הנכס, דרך שיפוצים ועבודות תחזוקה שוטפות וכמובן הוצאות על חברת ניהול לנכס במידה ונעשה שימוש בכזו. את כלל ההוצאות האלו מחסרים מההכנסה החודשית ובכך מגיעים למספר המדויק של ההכנה אשר מכונה I, כלומר Income. חלוקה של ה-I השנתי ב-V יעניקו לנו את התשואה השנתית של הנכס. אך במקרים רבים לא מדובר בחישוב המדויק ביותר.

 

מה עוד כדאי לקחת בחשבון כאשר מחשבים תשואה לנכס?

עוד משתנה שחשוב לקחת בחשבון הוא עליית ערך הנכס. כאשר אנחנו מתייחסים לתשואה מהשקעה אנחנו נרצה לנרמל את התשואה ביחס לעליית הערך כדי להבין מה התשואה האמיתית של הנכס עצמו. עוד פרמטר קריטי בחישוב התשואה הוא כמובן המשכנתא. אם נלקחה משכנתא על מנת לרכוש את הנכס, תחושב עבורו עלות גבוהה יותר שכן החזרת המשכנתא כוללת ריבית. חשוב לדייק ולחשב לא רק לפי גובה הריבית השנתית אלא על פי הריבית המצטברת שכן היא זו שתשלמו בפועל חזרה לבנק.